Colunistas Thiago Leomil

Mercado imobiliário e a instabilidade econômica brasileira

Por Thiago Bellini Motta Leomil

 

Nos últimos anos, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo sofreu com a instabilidade econômica do país, refletida pela crescente taxa de desemprego e redução de renda média, desencorajando, assim, a tão sonhada tomada de decisão de aquisição de imóvel residencial. Isso, claro, resultou na desaceleração do setor.

Com as dificuldades dos últimos anos, reprimimos a demanda que começa a dar sinais de retomada diante da nova perspectiva econômica que começa a emergir.

Nosso setor é diretamente correlacionado às variações da taxa básica de juros representada pela SELIC (Sistema Especial de Liquidação de Custódia). Ou seja, quando a SELIC cai, os juros cobrados nos financiamentos à construção dos empreendimentos e aquisição de imóveis se reduzem, e com isso se estimula o consumo de compra e os empreendedores se sentem encorajados a desenvolver mais lançamentos.  

Nos últimos 4 anos, a taxa SELIC atingiu o pico de 14,25% a.a. e assim permaneceu por sucessivos trimestres até outubro de 2016, quando iniciou uma sequência de quedas até chegar em outubro de 2019 ao menor patamar da série histórica, com 5% a.a., ou seja, uma queda vertiginosa de 64,9%.  

Na prática, esse inédito patamar da taxa básica de juros traz ao mercado uma maior oferta de crédito aos consumidores. Segundo os dados da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), no Itaú, o saldo de financiamento de imóveis subiu de 8,7%, saindo de R$ 41,2 bilhões em setembro de 2018 para R$ 44,8 bilhões em setembro de 2019.  No mesmo período comparativo, o empréstimo consignado no Santander Brasil saltou 25,6%, para R$ 40,6 bilhões, e a carteira voltada para imóveis cresceu 12,7% para R$ 35,5 bilhões.

A maior oferta de crédito também proporciona maior competitividade entre os agentes financiadores o que gera ainda mais atratividade de taxas aos consumidores.

A redução dos juros e a oferta de crédito estimulam os incorporadores a gerar negócios e com isso já sentimos algumas tendências nos insumos básicos das incorporações imobiliárias residenciais:

  • Terrenos

A busca pela aquisição de novos terrenos se intensificou, ou seja, muitos incorporadores buscam os mesmos terrenos em zonas de coeficientes com incentivos do plano diretor, resultando numa tendência de aumento nos valores de compra para a formação de seus land banks, para futuros lançamentos.

  • Outorga onerosa

Não deve haver redução nos valores desse instrumento jurídico que serve para o incentivo do desenvolvimento urbano, em detrimento de pagamentos financeiros à prefeitura.

  • Custos de Incorporação

Menos sensíveis a componentes do preço de venda dos imóveis devem permanecer estáveis.

  • Construção

Devido à redução do volume de construção nos últimos anos, o custo de construção se manteve estável, porém, com a maior quantidade de lançamentos já realizada em 2019. Certamente, teremos aumento no volume de construções de empreendimentos e, possivelmente, ajustes nos patamares de custos, não apenas em mão de obra, como também em materiais.

Sabemos que parte da população sofreu com sua renda média familiar, seja pelo fator desemprego ou redução de patamares salariais.

Segundo Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED), realizada pela Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade) e pelo Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese), na região metropolitana de São Paulo, analisando o comportamento em 12 meses (julho de 2018 a junho de 2019), a taxa de desemprego total (16,6%) ficou abaixo da verificada no mesmo mês do ano anterior (17,0%). A taxa de desemprego aberto diminuiu de 14,2% para 13,6%, e a de desemprego oculto passou de 2,8% para 3,0%. Entre as componentes desta última, a taxa de desemprego oculto pelo trabalho precário variou de 2,3% para 2,4%.

O rendimento médio real dos ocupados, segundo a pesquisa, decresceu (-8,3%), assim como o dos assalariados (-8,2%). A massa de rendimentos também diminuiu para ocupados (-4,1%) e assalariados (-5,0%). Em ambos os casos, isso foi reflexo do fato de a redução do rendimento ter sido mais intensa que a elevação do nível de ocupação.

Já segundo a Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP), o Índice de Confiança do Consumidor (ICC) paulistano subiu 3,3%, após quatro quedas consecutivas. O índice passou dos 107,4 pontos em junho para 110,9 pontos em julho de 2019. Em relação ao mesmo mês do ano passado, o ICC avançou 7,2%.

Por um lado, temos redução das taxas de juros, aumento na oferta de crédito e níveis de confiança crescentes, o que facilita a vida de quem compra. Por outro, vemos claramente uma tendência de aumento dos preços dos imóveis e uma redução de renda média real das famílias.

Sabemos que a construção é uma parte relevante na composição de custos de um empreendimento imobiliário, muitas vezes representando entre 40 e 50% dos custos totais, ou seja, um fator determinante no preço final de oferta de imóveis.

Se quisermos maximizar esse ciclo positivo de retomada do setor, precisamos repensar nosso modelo de engenharia com melhorias nos processos construtivos que possam sensivelmente impactar na redução de custos e prazos e, assim, oferecer melhores condições de preços a quem compra.

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