Com um desafio para a construção civil, a Reforma Tributária surge com um regime dual, riscos inéditos e exige adaptação urgente das construtoras. Saiba mais na Matéria de Mercado desta semana.
No início de 2026, o engenheiro-chefe de uma das maiores incorporadoras do país se viu diante de um dilema inédito: emitir notas fiscais com duas alíquotas diferentes para o mesmo empreendimento.
Enquanto tentava explicar à equipe de contabilidade por que o ERP não reconhecia os novos códigos fiscais, recebia ligações de fornecedores preocupados com contratos sem cláusulas de revisão tributária.
O prazo para garantir condições fiscais mais favoráveis se aproximava, e a pressão para lançar novos projetos crescia. O cenário, antes previsível, agora era de incerteza e corrida contra o tempo.
O C3 – O Clube da Construção Civil analisa, nesta Matéria de Mercado, os impactos, polêmicas e caminhos para atravessar esse momento crítico.
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O Regime Dual e a Nova Realidade Fiscal da Construção Civil
A Reforma Tributária, em vigor desde 1º de janeiro de 2026, transformou o cotidiano da construção civil brasileira. O setor, responsável por mais de 7% do PIB nacional, enfrenta agora o desafio de operar sob um regime dual, afinal, precisa emitir notas fiscais com as novas alíquotas-teste de CBS (0,9%) e IBS (0,1%), enquanto mantém o sistema antigo ativo.
Essa transição inédita exige atualização tecnológica, revisão de contratos e decisões estratégicas rápidas. O risco de aumento de custos, perda de competitividade e insegurança jurídica nunca foi tão alto.
O Regime Dual: O que Muda na Prática com a Reforma Tributária
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o IVA Dual, substituindo PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI por CBS (federal) e IBS (estadual/municipal). Em 2026, o setor da construção civil entrou em fase de testes, ou seja, empresas devem apurar e informar as novas alíquotas, mas ainda recolhem tributos pelo sistema antigo.
O objetivo é ajustar sistemas, treinar equipes e identificar falhas sem impacto financeiro imediato. No entanto, a convivência de dois sistemas tributários gera complexidade operacional inédita.
Empresas precisam atualizar ERPs para apuração simultânea, revisar cadastros fiscais e garantir que contratos prevejam revisões tributárias. O ciclo longo das obras agrava o desafio, pois contratos assinados antes da reforma podem ficar inviáveis se não houver cláusulas de reequilíbrio.
A falta de clareza sobre obrigações acessórias, como a nova Declaração de Operações com Regimes Especiais (DERE), aumenta a insegurança.
Impactos Econômicos: Alíquotas, Custos e Competitividade
A alíquota padrão do IVA pode chegar a 26,5% a 28%, uma das mais altas do mundo. Para a construção civil, há redutor de 50%, mas mesmo assim a carga efetiva pode superar 13%.
Projeções da CBIC e de consultorias como Sienge indicam aumento de até 10% nos custos de obras cujos contratos não forem revisados. O setor teme que o repasse desses custos ao consumidor final reduza a demanda e inviabilize projetos, especialmente de médio e alto padrão.
O regime dual também afeta o fluxo de caixa. O IBS e a CBS incidem no momento da alienação do imóvel, mesmo sem pagamento integral, pressionando o capital de giro das incorporadoras.
O fim da guerra fiscal entre estados e municípios, com alíquotas uniformes, pode deslocar investimentos para regiões com maior consumo, mudando a geografia do setor.
Polêmicas e Dores do Mercado: Entre a Corrida e o Medo
O mercado vive dois movimentos opostos. De um lado, empresas correm para lançar projetos antes do deadline de dezembro de 2026, buscando travar condições fiscais mais favoráveis.
De outro, incorporadoras congelam lançamentos, temendo errar na precificação e sofrer prejuízos futuros. A ausência de regras claras para transição, a indefinição sobre a Justiça competente para litígios e a complexidade das multas previstas no PLP 108/2024 alimentam a insegurança.
Pequenas e médias empresas, com estruturas mais simples, sentem mais o impacto. Muitas ainda não atualizaram sistemas ou capacitaram equipes. O risco de autuações e perdas financeiras é real. Especialistas alertam: quem não se preparar pode ter surpresas desagradáveis.
Como se Preparar: Soluções e Recomendações
- Atualização de Sistemas: Invista em ERPs capazes de operar em regime híbrido, conciliando, assim, o modelo antigo e o novo. Teste integrações, revise cadastros e mapeie créditos fiscais.
- Revisão de Contratos: Inclua cláusulas objetivas de revisão tributária, e desse modo, definindo critérios claros para reequilíbrio de preços.
- Capacitação de Equipes: Treine times fiscais, contábeis e jurídicos para lidar com as novas obrigações e rotinas.
- Planejamento de Lançamentos: Avalie o melhor momento para lançar projetos, considerando, dessa maneira, o cronograma da reforma e os impactos fiscais.
- Gestão de Fornecedores: Negocie com parceiros que gerem mais créditos tributários e estejam preparados para o novo sistema.
Polêmicas e Soluções: O que o Mercado Precisa Saber
A principal polêmica gira em torno da alíquota efetiva, que pode tornar o IVA brasileiro o mais alto do mundo. Afinal, mesmo com redutores, o aumento de carga é inevitável para quem não se adaptar.
O setor reivindica compensação na folha de salários, estímulo à contratação formal e regras claras para contratos em andamento. Por exemplo, a CBIC defende transparência e previsibilidade, enquanto especialistas recomendam antecipar adaptações para evitar prejuízos.
Empresas e grandes incorporadoras já investem em tecnologia e consultoria para atravessar o período de transição. Pois o uso de simuladores tributários, revisão de portfólios e renegociação de contratos são práticas recomendadas.
Conclusão
Enfim, a Reforma Tributária já começou e não há mais espaço para improviso. O regime dual impõe desafios inéditos, mas também abre oportunidades para quem se adaptar rápido.
O C3 – O Clube da Construção Civil reforça que informação, planejamento e tecnologia são as chaves para atravessar esse momento crítico. Ou seja, o setor precisa agir agora para garantir competitividade e sustentabilidade no novo cenário tributário.
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