Destaque no período da pandemia, o mercado de logística está mais uma vez em transição, promovendo mudanças no perfil de galpões.
As empresas de logística e as indústrias ultrapassaram as varejistas de comércio eletrônico como principais demandantes de espaços nos galpões localizados nos eixos de rodovias que funcionam como centros de armazenagem e distribuição de mercadorias.
O fenômeno foi observado pela consultoria imobiliária Newmark e sugere uma inflexão em termos de demanda. Isso porque a explosão das vendas pela internet nos últimos dois anos e o avanço das varejistas foram o principal motor para o crescimento do mercado imobiliário de galpões.
O mais recente levantamento da Newmark mostrou que, no Estado de São Paulo, os maiores contratos de locação cujos inquilinos foram divulgados envolveram indústrias e empresas de logística – ainda que as varejistas tenham mantido participação relevante. A predominância foi pelo industrial, que alugou 110 mil m² (26% do total revelado), enquanto logística, transportes e entregas responderam por 79 mil m² (18,5%). O e-commerce veio em terceiro, com 69 mil m² (16%). O restante ficou espalhado entre outros segmentos.
Braskem está entre os maiores locadores no terceiro trimestre
Entre os maiores locadores do terceiro trimestre estão o Mercado Livre (53,1 mil m² em Barueri), Braskem (45,6 mil m² em Mauá), Coopercarga (42,6 mil m² em Vinhedo) e Correios, (28,2 mil m² em Guarulhos).
Uma explicação para esse fenômeno no mercado de logística está no fato de que as varejistas já contam com imóveis suficientes para dar vazão aos seus negócios e agora tiraram o pé do acelerador. Em paralelo, houve crescimento na demanda por parte das empresas terceirizadas de serviços logísticos.
As varejistas em geral fizeram grandes investimentos em espaços logísticos desde a pandemia. No entanto, a alta de juros reduziu a demanda por eletroeletrônicos, que ainda são o carro chefe das vendas de grandes empresas de e-commerce brasileiras como o Magazine Luiza. No caso do Magalu, a empresa publicou em meados de 2021 uma meta ambiciosa de sair de 26 centros de distribuição, no fim daquele ano, para 33 até 2023, de 119 para 417 cross-dockings, entre outros investimentos logísticos. Tudo isso levaria a companhia a ter uma área total de armazenagem de 2 milhões m² em 2023, frente aos 1,180 milhões m² com os quais a empresa terminaria 2021.
No Magalu, planos de utilização mudaram
O Magalu manteve a previsão, mas as alterações no mercado de logística, alterando a utilização do espaço mudaram. Na apresentação de resultados do segundo trimestre de 2022, o CEO, Frederico Trajano, disse que a companhia passaria a fazer armazenagem, separação e envio de produtos de lojistas de seu shopping virtual, o chamado ‘fufillment’ no jargão do mercado. “Isso tem custo marginal zero para a companhia porque, com a redução de estoque, a gente tem mais espaço disponível em praticamente todos os centros de distribuição para colocar produtos dos nossos sellers (vendedores)”, disse aos investidores. Ou seja, para usar todo o espaço, a empresa passou a oferecer um novo serviço para os vendedores da plataforma.
