Confira nos vídeos abaixo os destaques do evento:
seminário/ abertura
painel 1
painel 2
Leia o “paper” técnico na íntegra a seguir:
A eficiência dos processos construtivos é imprescindível para equilibrar custos
Especialistas dos setores imobiliário, financeiro e de construção apontam lacunas e soluções para obter sustentabilidade e rentabilidade dos empreendimentos, em um cenário adverso tanto para empresas quanto para consumidores
Enquanto diversos fatores alavancam o custo imobiliário na Região Metropolitana de São Paulo, os preços atingem os limites da capacidade dos consumidores e ainda assim não proporcionam a rentabilidade que atraia mais investimentos. Junto aos pleitos por melhorias regulatórias e de condições de financiamento, a cadeia produtiva da construção civil busca fazer sua lição de casa, com ganhos de produtividade, adequação da cesta de produtos, e mecanismos contratuais que permitam que construtoras e incorporadoras respondam a mudanças no mercado no decorrer dos projetos. Esses foram os temas aprofundados no seminário O preço dos imóveis chegou ao limite. O que fazer?, que reuniu mais de 200 profissionais do mercado da construção civil, no auditório da FAAP, em São Paulo.
Produtos competitivos
Na primeira sessão do seminário do C3, Marcelo Dadian, diretor de real state da OLX Brasil, começou por questionar o próprio tema do evento: “É difícil concordar com a premissa, porque os preços não estão no limite ainda vão subir mais.. Se pensarmos em São Paulo, o Plano Diretor é restritivo. O financiamento com recursos direcionados cresceu 36% entre julho de 2018 e 2019, quando chegou a R$ 6,7 bilhões. Então, há crédito para oxigenar o mercado”.
Dadian mencionou outros dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que registram uma elevação de 33,8% nos financiamentos pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos), comparados os primeiros semestres de 2018 e 2019, com R$ 40,4 bilhões em financiamentos entre janeiro e junho deste ano. Em relação à oferta, ele destaca alguns dados do Secovi-SP, entre os quais se registra um total de 36 mil unidades vendidas na região metropolitana de São Paulo, entre junho de 2018 e 2019, um resultado que não se atingia desde 2010. No mesmo período, houve o lançamento de 47 mil unidades. Durante 2018, as vendas totalizaram 30 mil unidades e o ano fechou com uma oferta de 22 mil. Na plataforma da OLX, as buscas na categoria Imóveis aumentaram 19% em 2018, com 32% para Locação e 8% para vendas. “A demanda está aumentando e a oferta se reduzindo. Os preços ainda tendem a subir, mas temos que pensar além dessa onda”, ponderou.
Além da formação em Engenharia, Marcelo tem forte experiência com CRM (gestão de relacionamento com clientes) no setor imobiliário e agora atua na linha de frente do e-commerce. Isso o faz olhar as questões de rentabilidade e o futuro do mercado imobiliário da perspectiva do consumidor: “Temos as mesmas pessoas fazendo produtos para clientes que não conhecem. É preciso entender os diversos modos de vida em São Paulo. Assim, se pode baixar o custo não apenas por variações incrementais, mas pelo foco na oferta do que é valorizado pelo consumidor. Quem questiona onde o morador de um apartamento de 30 m2 vai colocar suas coisas não sabe que esse tipo de cliente não quer ter coisas”.
Tempo é risco
“A grande questão não é saber se o preço pode subir; é saber se teremos lucro ou não”, resumiu Luíz Henrique Ceotto, sócio-diretor da Urbic, que, junto com Gustavo Aguiar, diretor técnico da Método Engenharia, e Daniel Toledo, sócio-diretor da KV Arquitetura, compôs o painel Como reduzir custos nas etapas de projeto e construção para adequar a oferta ao bolso do cliente.
Ceotto citou dados da FGV, segundo os quais a produtividade da construção no Brasil é um sexto da média nos EUA e os prazos chegam a 2,5 vezes, na mesma comparação: “Falamos em agregar valor, mas não sabemos quanto o produto vai custar. Nossos ciclos de negócios são longos. Do terreno à entrega pode levar entre oito e dez anos. Há um enorme custo financeiro agregado pelo longo prazo. E isso é um recurso irrecuperável; se dobro o prazo, reduzo à metade a taxa interna de retorno. Para agravar, o cliente demora a pagar os 20% (a parcela não financiada) e na alteração de prazo se acrescem custos, riscos e se achata a rentabilidade”.
Segundo ele, o prazo agrava riscos não só na parte financeira, mas também na própria competitividade dos produtos: “Entregamos empreendimentos novos, velhos. Alterações como lei das domésticas e Uber tornam algumas ofertas anacrônicas”.
Na prática, Ceotto aponta três prioridades: regulação mais eficiente; mecanismos financeiros para o consumidor não prorrogar prazos; e isonomia tributária: “O processo industrializado (devido a distorções na tributação) aumenta em até 18% os custos”. Entre os principais agentes do setor, construtoras e fornecedores, ele acredita que a indústria tende a ser protagonista dos avanços: “É um segmento com companhias de maior porte e com mais cultura de investimento em inovação”.
Gustavo, da Método Engenharia, enfatizou durante o painel a necessidade de o setor adotar metodologias e melhores práticas. Entre os novos padrões, ele disse que a empresa procura aplicar o BIM (modelo de informação de construção) dentro de uma nova abordagem de relacionamento na cadeia de valor durante a execução, para se chegar a produtos mais competitivos. Ele defende avanços nos processos de planejamento, engenharia, análise de riscos e, principalmente, de gestão de alterações, com mecanismos precisos tanto para avaliar os impactos quanto para adaptar os contratos: “O custo das mudanças se altera em cada momento”.
Daniel, da KV, demonstrou um case, da construção das torres do Canvas Houses, em Alphaville, em que o projeto foi alterado durante a execução, em função da identificação de oportunidades de valorizar o produto. Desde 2017, a empresa incorporou a metodologia Integrated Project Delivery e ele destacou três paradigmas: melhores práticas de gestão de projetos; foco nos benefícios; e mecanismos contratuais de alinhamento. “É preciso alinhar as garantias de desempenho e o reequilíbrio econômico/financeiro aos benefícios e geração de resultados”, resumiu.
Reduzir preço e aumentar valor
Apesar da competitividade, o setor imobiliário depende de grandes ajustes tanto na composição de custo quanto na proposta de valor dos produtos, para ir ao encontro da realidade do mercado consumidor. “O desafio é reduzir o preço dos imóveis em 10%, com uma redução de 17% no custo de construção”, afirmou Thiago Leomil, sócio e gerente-executivo da GPS Investimentos. “Temos que trabalhar mais os indicadores e começar com avaliações precisas, para sabermos se estamos mirando na rentabilidade certa”, observou Sérgio Percope, sócio-diretor da Hands. “No nosso setor, a escala trabalha contra e o custo pós-ocupação é alto. Temos que olhar tanto a produtividade da construção quanto focar no que o cliente valoriza”, disse José Marmo, sócio-diretor da Alliance FBT. Os executivos compuseram o painel Repensando o modelo de negócio da construção civil, na terceira sessão do evento do C3.
Marmo constatou que a produtividade na construção, além das comparações setoriais internacionais mencionadas no painel anterior, precisa incorporar de forma acelerada os avanços desenvolvidos em outras indústrias e cadeias produtivas. Além de simplificar os processos com componentes prontos de fábrica, a “construção industrializada”, segundo ele, agrega padrões de qualidade que encurtam o ciclo e evitam custos pós-ocupação.
Fornecedor de soluções turn key para as construtoras, Marmo mencionou que a incorporação de facilidades relevantes ao cliente pode contrabalançar, com vantagens, restrições como área de construção em zonas valorizadas: “Ar-condicionado e água quente compartilhados significam economia, conforto acústico e menos espaço ocupado. Isso hoje já é o básico em muitos empreendimentos”.
Leomil observou que a redução de custos é vital para a sustentabilidade e o fluxo de investimentos no setor: “Vemos o preço dos imóveis com tendência de alta, e renda e emprego continuam em declínio. O desemprego é acentuado exatamente na faixa etária mais propensa a compras. As taxas de juros têm caído, mas a disponibilidade de crédito depende muito do FGTS e da poupança”.
Segundo Leomil, enquanto a demanda é comprometida pelos fatores macroeconômicos, na Região Metropolitana de São Paulo a competição por terrenos empurra os custos: “Uma das respostas a essa pressão é a construção de empreendimentos jumbo. Isso dá ganho de escala, mas concentra os riscos. Quanto mais clientes, maior a probabilidade de problemas com atraso”.
