Colunistas Leandro Martorani

A casa caiu

Se você tem um imóvel a venda há mais de 6 meses, possivelmente o preço dele está errado; possivelmente você sabe disso; possivelmente está se enganando, sonhando com algo que provavelmente não vai acontecer.

Às vezes fico pensando o que será que passa na cabeça de alguém que está, a meses, querendo vender algo e sequer recebeu uma proposta …. não considera baixar o preço; isso quando não resolve aumentar.

Dentre os motivos e perfis que levam a este comportamento, destaco aqui os que mais facilmente podemos nos deparar: 

A 1.ª possibilidade que me vem em mente é que, realmente, aquele vendedor não quer vender o imóvel e esta apenas especulando o mercado, pedindo um preço irreal e que nunca vai viabilizar um negócio.

A 2.ª é quando se tratam de desavisados; aqueles que ouviram falar de algo, que verdadeiramente nunca aconteceu, e se baseando numa situação irreal passam a sonhar.

Em 3.º lugar vem os mal instruídos; aqueles que fizeram suas lições de casa certinha, mas que acabaram falando com profissionais que, para “ganhar” o cliente, contam a história que o cliente quer ouvir, mas que não o que vai acontecer, de fato.

Já por último estão os que são usados pelo mercado; estes são iludidos pelo mercado, para oferecerem seus imóveis a preços altos e que, ao fazerem isso, viabilizam a venda de outros imóveis com preços melhores, são os que sempre vão ouvir desculpas e os que raramente vão receber sequer uma proposta ruim.

Possibilidades e perfis a parte, muita gente me pergunta se o mercado imobiliário está ruim e eu, com a certeza de quem vive disso, afirmo que não. A grande maioria destas pessoas faz esta pergunta, pois está vivendo ou ouviu de alguém sobre uma situação de dificuldade na venda de um imóvel; o que causa certo ruído nas verdades do mercado.

Com este tipo de pergunta e após minha afirmação, sempre vem as justificativas que não se justificam: recessão, ano de eleição, política, alta da Selic… contudo, apesar de tudo isso obviamente influenciar o mercado imobiliário, não são, nem individualmente e nem em conjunto, motivos para um imóvel não ser vendido.

A Selic alta atrai os investidores? Claro que sim. Mas um imóvel com preço correto, também atrai; isso porque pode gerar boa rentabilidade com aluguel ou ainda grande valorização numa venda futura.

Este racional se aplica a inúmeras situações. Investidores assumem mais risco quando o potencial de ganho é maior e no caso dos imóveis isso tem ligação direta com o preço, logo, em anos de eleição, de recessão, ou qualquer que seja a questão, a resposta é sempre a mesma. 

A única coisa que realmente faz um imóvel não ser vendido é ele estar com o preço errado.

Durante os anos da pandemia do Coronavírus, os preços dos imóveis, principalmente nas cidades do interior, dispararam… as pessoas não podiam sair de casa e muito menos viajar, logo, todos queriam espaços seus, espaços maiores, e isso, somado a diminuição no custo de vida, fez os preços alcançarem patamares irreais.

Quando eu digo irreais, obviamente não estou dizendo que eles não aconteceram realmente, mas sim, sustentados por uma demanda absurdamente maior que a oferta, provocados por circunstâncias muito específicas e passageiras (falei disso em um artigo no passado).

Não foram poucos os negócios impressionantes que vi acontecerem neste período, e isso, nos mais diferentes lugares do mundo; alguns imóveis sendo vendidos por mais do que o dobro que valiam pouco tempo antes; casas de 4 milhões vendidas por 9; de 300 mil vendidas por 1.1 milhões; de 19 por 40 milhões …. e assim foram inúmeros casos, que aconteceram em meio a ofertas absurdas em que os compradores ofereciam preços ultra inflacionados para terem suas necessidades imobiliárias imediatas saciadas.

Contudo, era óbvio que aquilo tudo duraria enquanto durasse a pandemia, enquanto os materiais estavam extremamente caros, enquanto não havia mão de obra disponível, enquanto as pessoas estavam sendo obrigadas a ficarem dentro de suas casas, sem viajar, sem gastar.  E assim foi …  a euforia durou até menos que a pandemia e começou a acabar quando alguns vendedores começaram a extrapolar o que já era absurdo e resolveram tentar transformar seus imóveis em bilhetes de loteria colocando preços ainda mais altos.

Durante este período atípico que vivemos, como sempre, o mercado que mais sofreu foi o de médio padrão; aquele que quer se movimentar como o ultra triple A, mas que não tem respaldo financeiro para tal e, justamente os imóveis oferecidos para este comprador são os que geram mais dúvidas quanto ao custo de oportunidade entre investir em renda fixa ou comprar um imóvel; já no  caso dos imóveis de entrada o movimento foi muito mais rápido, isso porque estamos falando de necessidades reais, já o topo da pirâmide se sustenta por mais tempo, uma vez que não  há urgência e assim sendo a tomada de decisão pode e tende a ser mais lenta.

Vale ponderar que muitos lugares no mundo estavam com preços desatualizados e que todo este movimento foi positivo neste sentido. O retorno ao mais próximo da normalidade que estamos vivendo deixa um residual interessante neste mercado, trazendo os imóveis para os preços de mercado (aqueles que os compradores estão, de fato, dispostos a pagar), mas principalmente selecionando os destinos que são realmente desejáveis.

Aqui me recordo com clareza de um debate que participei, em que uma pessoa defendia o fim definitivo do prestígio da vida nas grandes cidades e eu dizia que bastaria acabar a pandemia e a grande maioria iria querer voltar a morar ao lado dos restaurantes, shoppings, lojas e trabalho e que sem desconsiderar os que descobriram que podem viver Florianópolis, Piracaia ou nos Hamptons, é o que temos visto acontecer.

Com tudo isso, fica aqui minha sugestão neste último artigo de 2022 “Se você realmente quer vender seu imóvel, seja realista. Com certeza, em épocas de boas opções financeiras e movimentação política, o que não irão faltar serão critérios e opções aos compradores que sabidamente já estão as compras.”

Deixo aqui uma conta burra, que criei estudando a evolução dos preços, e que tem sido, de forma simples, muito próxima da realidade.

A cada 10 anos, um imóvel bom, dobra de preço, e o residual de atualização da pandemia, tem sido, em média, 20%.

Comprou ou gastou em 2012: 1 milhão

Vale em 2022: 2 milhões 

Residual de atualização pandemia 20%: 400 mil

Valor atual: 2,4 milhões

Obviamente esta conta desconsidera singularidades, mas vale a brincadeira que funciona na grande maioria dos imóveis, que continuam sendo um dos melhores e mais seguros investimentos do mundo.

Se você está entre os que já entenderam tudo isso, parabéns pela ou pelas vendas que deve estar fazendo!

É isso, meus amigos, até 2023!

2 Respostas

  1. Boa noite,
    Gostei muito de sua linha de pensamentos, e às vezes até concordo quando fala em relação aos valores anunciados fora da realidade. Às vezes queremos muito pelo valor do esforço da realização.
    Obrigada!
    Rosalia.

  2. Bom dia Leandro.
    Tudo bem..?
    Concordo plenamente com vc.
    Muitos e irredutíveis proprietários, estão fora da presente realidade do Mercado imobiliário, colocando até Valor sentimental no imóvel…dificultando assim consequentemente as Vendas…
    No entanto, devemos sempre prosseguir avante e nunca Desistir…Pois cedo ou tarde Colheremos os Frutos de toda esta Árdua Labuta.
    Fica na paz….
    Abraço.

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

Este site é protegido por reCAPTCHA e pelo Googlepolítica de Privacidade eTermos de serviço aplicar.

The reCAPTCHA verification period has expired. Please reload the page.

Esse site utiliza o Akismet para reduzir spam. Aprenda como seus dados de comentários são processados.