Conversamos com Marcio Rocha, da RB Capital sobre os reflexos da crise financeira ocasionada pela transmissão da COVID-19. Oscilações do mercado imobiliário no período de pandemia.
Em meados de março todos os setores da construção civil sentiram um forte impacto econômico, a pandemia virou as expectativas de cabeça para baixo e o PIB da construção civil deve ficar negativo em 2020. As empresas de operações financeiras de longo prazo sentiam a necessidade de prover soluções estruturadas.
O Portal C3- Clube da Construção Civil, conversou com o engenheiro Marcio Rocha, sócio da RB CAPITAL ASSET e um dos responsáveis pela gestão dos Fundos Imobiliários da RB.
É importante recordar que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) foram destaque da Bolsa em 2019, e sobre esse segmento, Marcio Rocha contou que o comportamento do setor possui uma correlação muito direta com o patamar das taxas de juros. “São veículos com maior previsibilidade de receita do que as ações, por exemplo. Não possuem alavancagem e precisam distribuir 95% dos lucros obrigatoriamente, e assim é possível estimar com melhor precisão as distribuições dos próximos anos.”, afirma o engenheiro.
Entre os anos de 2018 e 2019, com a taxa Selic caindo, o resultado foi um fluxo de investidores para este mercado, e por isso o valor dos fundos aumentou. O retorno do IFIX ficou próximo da valorização do Ibovespa.
“Para nós esse movimento fazia sentido, do ponto de vista de fundamentos, ainda que o mês de dezembro de 2019 já tenha dado indícios de uma valorização exagerada.”, confirma Marcio Rocha, e acrescenta que permanecem com esta visão construtiva quando entraram no ano de 2020.
Ibovespa. Créditos: Divulgação.
De lá até a primeira metade de fevereiro permaneceram com a mesma perspectiva favorável para o segmento: “apesar das turbulências geradas pelos conflitos entre Estados Unidos e Irã, e também pelas notícias que haviam até aquele momento sobre o surto do Coronavírus na China, ainda esperávamos um ano positivo para os fundos imobiliários. Já víamos fundamentos operacionais melhorando, por exemplo, a vacância de escritórios nas melhores regiões de São Paulo caindo para baixo dos 10%, ou seja, seria natural esperar um movimento de renovatórias de aluguéis empurrando os preços para cima.” Afirma Marcio Rocha.
Para os investidores, os Fundos Imobiliários eram uma alternativa às ações, com menor risco e volatilidade. Mas nessa crise do Coronavírus o movimento de queda do IFIX foi maior do que muitos investidores esperavam. Na opinião de Marcio Rocha, o mercado imobiliário no geral caiu menos que a bolsa, mas ainda assim a queda é expressiva. “O Ibovespa apresentou queda de aprox. 30% já o IFIX aproximadamente 17%.”, descreve o empresário. Até agora o IFIX já recuperou boa parte, mas muitos investidores saíram prejudicados. Reforça que ainda é um mercado marcado pela presença massiva de pessoas físicas, boa parte das quais ainda enxergam esse ativo como Renda Fixa e que, por isso, são mais sensíveis aos pagamentos mensais de dividendos.
Créditos: Divulgação.
O sócio da RB CAPITAL, acredita que existem mecanismos que trazem maior segurança para esses veículos, mas lembra que o fato de grande parte dos fundos serem negociados em bolsa, traz uma liquidez que é boa e ruim ao mesmo tempo: “boa pois permite que o investidor possa ter exposição imobiliária e mesmo assim poder desinvestir de forma mais fácil do que ter um imóvel diretamente. Mas no curto prazo, essa liquidez dominada por pessoas físicas permite que investidores que tenham mais receio vendam suas posições a preços exageradamente baixos.”, afirma Marcio Rocha.
O setor imobiliário tem um histórico cíclico. Após a Era de Ouro (2008-2013), vieram os problemas: a volatilidade e a incerteza do cenário político do País que desencadearam a crise econômica, levaram o setor imobiliário à Era da Seca, que durou até 2018. Felizmente, no último ano, veio a Era da Eficiência, com 2019 marcando o início da retomada do setor imobiliário e da economia do Brasil.
Soluções para o 1º Trimestre de 2020
Créditos: Divulgação.
Quando veio o impacto desta última crise, do Covid-19, Marcio Rocha contou que, na estratégia de Fundos de Fundos Imobiliários, a gestão decidiu focar em três segmentos principais, que segundo a análise dos especialistas, seriam aqueles que melhor poderiam proteger as carteiras:
- fundos de recebíveis imobiliários, principalmente com foco em risco corporativo, compostos por carteiras com boa qualidade de crédito, robustez nas garantias, alta pulverização de risco e que estivessem operando abaixo do valor patrimonial;
- fundos de lajes corporativas focados em ativos de alta qualidade (AAA) principalmente na cidade de São Paulo, ocupados principalmente por inquilinos com boa qualidade de crédito;
- fundos logísticos com contratos atípicos/longos com bom risco de crédito dos inquilinos, foco na plataforma para distribuição de produtos adquiridos pelo e-commerce, que tende a demonstrar menor desvalorização no contexto de quarentena da população.
Do ponto de vista macroeconômico, o sócio da RB Capital lembrou que a preocupação principal está no real tamanho do impacto fiscal das medidas de estímulo que estão sendo anunciadas no combate à pandemia. Ou seja, de tudo aquilo que o Governo e o Banco Central anunciaram, quanto se trata de postergação ou financiamento, e que deverão ser devolvidos ao longo de um horizonte de tempo, e quanto de fato será o tamanho daquelas despesas que saem, mas não voltam para o caixa dos cofres públicos.
Outra questão levantada foram: os fundos diretos de “tijolo”, ou seja, aqueles que possuem ativos imobiliários diretamente no portfólio. Várias empresas tiveram que rever os contratos de aluguéis: “Não há dúvida que este vai ser um momento em que muitos inquilinos virão solicitar alguma forma de renegociação. O setor inteiro já sabe disso. Não tem jeito, essa paralização é inédita e vai afetar muita gente”, reforça Marcio Rocha. Porém para os fundos corporativos, Rocha diz que é preciso olhar caso a caso. “Estamos dispostos a ouvir sempre e atuar para chegar em um consenso. Mas sabemos que também vai ter o caso mais oportunista do inquilino que não foi tão afetado pela crise e poderia continuar pagando. Por isso temos que estudar com calma.”, conclui o engenheiro.
A empresa quer chegar em um consenso e evitar qualquer judicialização de processos. Marcio Rocha afirmou que, se for possível, a empresa pensará em uma dilatação de prazo, ou quem sabe alguma ferramenta, sempre com o objetivo de manter o valor total do contrato, sem perda de renda para os investidores.
Já no setor de desenvolvimento imobiliário residencial, o sócio também abordou que, como os estandes de vendas estão fechados, alguns projetos já tem apresentado queda nas vendas. Entende que isso é natural em um momento como esse, ou seja, que as pessoas posterguem um pouco a compra de apartamentos.
Por fim, destaca que por conta deste caráter provisório, não acreditam que esta crise do Coronavírus irá alterar, de forma permanente, as dinâmicas dos diferentes subsegmentos do mercado imobiliário. Ainda que os investimentos em shoppings centers possam ter, por exemplo, impactos maiores por conta de descontos ou carências, não entendem que as pessoas deixarão de frequentar estes espaços quando a crise tiver passado, mesmo que a retomada seja gradual.
“Em resumo, para nós, ainda que possam ficar algumas mudanças importantes nos hábitos e nas dinâmicas de trabalho após a passagem do Covid-19, o mercado imobiliário não deve sofrer mudanças de fato estruturais de longo prazo. O mesmo vale para o valor imobiliário dos ativos, sob uma perspectiva de geração de receita de longo prazo.” Afirma Marcio Rocha.
