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A reforma tributária é um tema recorrente no Brasil, e suas implicações são vastas e complexas, especialmente para setores como o mercado imobiliário e a construção civil. Recentemente, dia 16 de janeiro, o presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, sancionou com vetos o Projeto de Lei Complementar 68, que regulamentou a reforma tributária, instituindo o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS, a Contribuição Social sobre Bens e Serviços – CBS e o Imposto Seletivo – IS, além de outras providências.
A principal mudança, positiva ao meu ver, para o setor de incorporação imobiliária refere-se às regras para operações com bens imóveis, que terão alíquotas reduzidas em 50%, em vez dos 20% previstos originalmente pelo Executivo. O texto sancionado também aumenta o desconto para a receita tributável obtida com aluguéis, que terá desconto de 70% dos tributos.
Seguindo desta forma, reduzindo a carga tributária, teremos uma reação em cadeia positiva, que beneficiará o cliente final, empresários e a economia em si com maior geração de empregos. A redução dos tributos, implicará em imóveis com custos menores, tornando este bem mais acessível à população. Com mais pessoas comprando imóveis, haverá uma produção maior de apartamentos, o que, consequentemente, implicará em aumento da geração de empregos no setor da construção civil e todo mercado imobiliário. Além disso, a redução de impostos pode liberar recursos para investimentos em inovação e sustentabilidade, áreas cada vez mais importantes para o setor.
Mas, claro, ainda há algumas reticências, tudo é muito recente e a reforma é um plano de longo prazo. Essas novas alíquotas começarão a funcionar a partir de 2026 e teremos um prazo extenso de adaptação de cerca de cinco anos. Importante acompanharmos como será a calibragem dessa adaptação.
Há vários pontos ainda que precisam ser detalhados como em que momento os outros impostos deixarão de ser cobrados, como o ISS, por exemplo, que é atualmente um imposto que incide no custo de qualquer obra, além de outros impostos também.
Atualmente, a complexidade e a burocracia envolvidas no pagamento de tributos são um grande desafio para as incorporadoras. A unificação de impostos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS em um único tributo, como o Imposto sobre Valor Agregado(IVA), deve reduzir significativamente os custos administrativos e operacionais. Isso permitirá que as empresas do setor se concentrem mais em suas atividades principais, como o desenvolvimento de projetos e a construção de imóveis.
A reforma tributária sancionada também promete trazer mais transparência e clareza. Se as regras forem de fato mais claras e estáveis, conforme está proposto, as incorporadoras poderão planejar melhor seus investimentos e projetos a longo prazo. Ter previsão tributária de forma correta e segura é essencial para a tomada de decisões estratégicas, especialmente em um setor que lida com grandes volumes de capital e prazos de execução prolongados, como é a construção civil e incorporação imobiliária.
A construção civil é um setor altamente regionalizado, e as mudanças na tributação podem ter impactos diferentes em cada região do país. Estados e municípios com políticas fiscais mais favoráveis podem perder competitividade se as novas regras não forem bem calibradas. Isso pode levar a uma concentração de investimentos em determinadas áreas, em detrimento de outras, afetando o equilíbrio do desenvolvimento urbano.
É crucial que as mudanças sejam implementadas de forma cuidadosa e equilibrada, para minimizar os impactos negativos e maximizar os positivos. Como diretor de uma incorporadora, acredito que a simplificação tributária, a transparência e a segurança jurídica são fundamentais para o crescimento sustentável do setor. Ao mesmo tempo, é importante estar atento aos desafios da transição e aos possíveis riscos de aumento da carga tributária. No final, o que importa é ter uma redução tributária para o consumidor, pois só assim é que se consegue produzir mais, gerar mais empregos e reduzir o déficit habitacional.
Com um planejamento adequado e uma abordagem estratégica, a reforma tributária pode ser um catalisador para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil. Esperamos que assim seja.
Marcos Bigucci é advogado, diretor da Construtora MBigucci, mestre em Administração de Empresas pela Devry University – USA, Master Business Administration (MBA) pela FGV/Brasil e certificado pela Harvard University – USA em Tecnologia e Empreendedorismo.
