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Mesmo com a forte queda dos ativos de renda variável durante o período de pandemia, a indústria de fundos imobiliários-FIIs não deixou de crescer em número de investidores.
O investidor brasileiro é, historicamente, conduzido por um fator cultural que o leva a acreditar que investir em imóveis é a melhor alternativa para construir um patrimônio seguro e, ainda, com a possibilidade de obter retornos mensais por meio dos aluguéis.
Nos últimos anos, no entanto, as pessoas descobriram um novo mar de oportunidades: a indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), que deu um salto e passou a ser mais conhecida entre os investidores. Não à toa, mesmo em meio a um cenário de pandemia provocado pela crise do novo coronavírus, o segmento alcançou a marca de 1 milhão de investidores pessoas físicas em agosto, um avanço de 57,2% na comparação com dezembro de 2019, quando eram 645 mil.
Segundo o especialista em Fundos de Investimentos Imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, mesmo sendo um produto pertencente à renda variável, “os FIIs têm um componente fundamental que os tornam mais atrativos para qualquer perfil: a renda mensal recorrente, que dá maior previsibilidade para o investidor”.
Além disso, de acordo com o presidente da Integral BREI, gestora especializada na estruturação e gestão de Fundos de Investimentos Imobiliários, Vitor Bidetti, a combinação de outros dois fatores possibilitou o crescimento do setor em pouco tempo.
“O amadurecimento da indústria de fundos imobiliários, que vem em um ritmo de aceleração mesmo na crise, e a taxa de juros muito baixa, em 2% ao ano, fizeram os investidores buscarem por opções de investimentos mais rentáveis, principalmente em direção àquelas opções que têm o ativo real por trás”, afirma.
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Bidetti ressalta ainda que todas as classes de renda variável apresentaram uma queda abrupta desde o início da pandemia. Ainda assim, segundo ele, o número de investidores em fundos imobiliários não deixou de crescer mesmo nos meses mais difíceis, como março e abril, quando as incertezas tomavam conta dos mercados.
“O IFIX (índice que acompanha o desempenho dos Fundos de Investimentos Imobiliários) está se recuperando aos poucos e ele se mostrou como a classe mais resiliente da renda variável, principalmente pelo fato de ter como lastro dos fundos imobiliários os ativos reais. Isso tem feito ele segurar o resultado de incerteza da bolsa”, acrescenta o presidente da Integral BREI.
Na visão de Baroni, o alcance de 1 milhão de investidores mostra que o mercado de fundos imobiliários é a classe de ativos que mais vai crescer no Brasil. “Hoje, os FIIs já movimentam R$ 100 bilhões, enquanto que o mercado de fundos de investimentos soma R$ 5 trilhões. Ou seja, o primeiro representa apenas 2% de toda a indústria de fundos do país“, afirma.
Ele ainda compara o mercado de FIIs brasileiro com o dos Estados Unidos. “Praticamente metade da população americana investe em fundos imobiliários. Além de ser a terceira categoria de investimentos mais demandada no mercado dos EUA, é um segmento que movimenta quase R$ 6 trilhões (US$ 1,2 trilhão). Então, eu não tenho dúvidas de que o Brasil vai caminhar para a mesma direção”, complementa o especialista em Fundos de Investimentos Imobiliários da Suno Research.
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Crise
O professor de finanças do Ibmec, Arthur Vieira de Moraes, lembra que o segmento imobiliário não viveu o seu pior momento nesta pandemia, pois ele estava em um ciclo de recuperação no momento em que o novo coronavírus foi descoberto.
“A pandemia paralisou a fase de retomada do setor, mas o pior cenário foi entre 2015 e 2016, quando a economia entrou em crise e o mercado imobiliário estava em uma época de super oferta, com muitos imóveis sendo construídos e entregues. Agora, a realidade é outra: a oferta é pequena e cresce pouco. Então, os preços estavam se recuperando, mas, com a crise, essa expansão regrediu um pouco”.
No que diz respeito ao setor que mais afetou o desempenho do IFIX na pandemia, Bidetti destaca o segmento de shoppings centers.
“Os shoppings têm uma representatividade importante, com participação em um pouco menos de 20% na pizza de fundos imobiliários listados no índice. E, de fato, eles fecharam as portas na crise e ficaram sem receita nenhuma, além de terem deixado de distribuir dividendos, que é essencial, já que essa indústria ainda é, predominantemente, composta pelo investidor pessoa física”, afirma.
Por outro lado, ele ressalta que “agora, os shoppings estão começando a retomar as atividades e de uma maneira acima do esperado. Eles chegaram a ter uma queda de receita de 90% no pico da crise, quase 100%. E esse tombo já caiu para 26,5%, ou seja, o setor já está alcançando quase 75% da receita anterior“.
Moraes destaca ainda que os fundos imobiliários são uma alternativa mais segura de se expor ao segmento do que investir nas ações de empresas do mercado imobiliário, que são acompanhadas por um outro índice da B3, o IMOB.
Cada um, cada um
“Apesar de ser o mesmo setor (imobiliário), são classes de ativos (IMOB e IFIX) muito diferentes. Os FIIs ficam entre a renda variável e a renda fixa e entregam rendimentos todos os meses, o que facilita a ‘precificação’. Além disso, eles não alavancam (investir mais do que o patrimônio), enquanto que as companhias do setor imobiliário têm muitas dívidas e acabam sofrendo muito mais em momentos de instabilidade“, pontua o professor de finanças do Ibmec.
Ao comparar a evolução acumulada nos últimos 5 anos do IFIX com a do IMOB e a do Ibovespa, é possível perceber a diferença entre os indicadores:
Segundo Bidetti, a maior volatilidade do IMOB frente ao IFIX se dá porque, na indústria de fundos imobiliários, as carteiras possuem geração de renda e contam com a atuação de profissionais que fazem a gestão ativa do portfólio do fundo. E, quando se trata de ações, “as empresas incorporadoras, representadas pelo IMOB, sofrem mais diretamente com o impacto de quem desenvolve o projeto, já que trata-se de um processo que envolve a compra do terreno, a obra e a venda do imóvel“, conclui.
O contraste entre o IFIX e o IMOB fica ainda mais visível ao analisar a oscilação desses índices nos últimos 12 meses, conforme mostra o gráfico e a tabela abaixo:
Variações
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De acordo com Baroni, apesar dos fundos imobiliários terem caído quase 15% desde o início do ano, o cenário do IFIX muda completamente quando se tem a volatilidade do índice em 12 meses. “Isso mostra que os FIIs são produtos resilientes, justamente por combinar a geração de renda mensal, que foi uma mola propulsora para as pessoas continuarem recebendo os dividendos, e também pela proteção do patrimônio“, afirma o especialista em Fundos de Investimentos Imobiliários da Suno Research.
Somado a esses fatores, como lembra Moraes, o patamar de 2% ao ano da taxa básica de juros, a Selic, também impulsionou a escalada dos fundos imobiliários como uma alternativa competitiva frente às opções de renda fixa.
“Quando o investidor percebe que o dinheiro está rendendo menos porque a renda fixa está dessa forma, ele se sente motivado a migrar para a renda variável em busca de maiores retornos”, avalia.
Nos últimos 5 anos, o IMA-Geral, índice que acompanha o retorno médio dos títulos públicos federais, apresentou um rendimento anual de 11,90%, enquanto que o risco anualizado, uma maneira de medir a oscilação, foi de 3,5%. Na comparação com o IFIX no mesmo período, a rentabilidade do índice que acompanha a performance dos fundos imobiliários ficou acima do rendimento do IMA-Geral. Por outro lado, a perda máxima deste último foi inferior à do IFIX, como mostra na tabela:
Segundo o consultor financeiro e blogueiro do Valor Investe, Marcelo d’Agosto, a aplicação em FIIs costuma ser uma opção pensada pelo investidor que deseja sair da renda fixa, mas não quer colocar todo o dinheiro investido em ações.
“O IFIX é uma mistura de renda fixa e renda variável, com chances de ganho se tiver uma queda na taxa de juros, pois os aluguéis passam a valer mais, como também se houver um crescimento da economia, por conta do aumento da demanda por imóveis“, afirma d’Agosto.
Além disso, de acordo com o professor de finanças do Ibmec, Arthur Vieira Moraes, “o fundo imobiliário é uma classe de ativos que apresenta mais riscos, então a expectativa deve ser maior do que em um investimento conservador na renda fixa”.
Vale a pena investir?
Na opinião de Moraes, fundos imobiliários são opções de investimentos que sempre valem a pena ter na carteira. Ainda assim, ele ressalta que “o raciocínio de quem quer investir neste ativo hoje tem que ser pensando na melhora da economia. A rentabilidade pode até estar baixa atualmente, desde que o investidor entenda que trata-se de um setor que vai melhorar ao longo dos anos“.
O especialista em FIIs da Suno Research, Marcos Baroni, também chama atenção para a importância de manter uma carteira diversificada, combinando renda com ganho de capital.
“Se o investidor foca no segmento de logística e fundo de recebíveis, ele terá uma renda mensal consistente. Agora, caso ele se atente para as lajes corporativas e os shoppings centers, ele estará olhando para um horizonte de ganho de capital. Mas é importante diversificar entre renda e ganho de capital, nunca direcionar apenas para um lado“.
Ainda em termos de setores, Bidetti afirma que existem dois privilegiados no momento atual: os fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e os de logística.
“Os papéis de crédito imobiliário são um dos produtos mais beneficiados por conta do baixo patamar da Selic, uma vez que eles apresentam uma taxa muito interessante e têm garantia real. Já os fundos de logística estão crescendo e performando bem por terem parte dos ativos relacionados ao e-commerce, que avançou durante a pandemia e continua mantendo essa tendência de alta”, conclui.
Fonte: Valor Investe
