Um dos assuntos mais debatidos nos últimos meses é a questão do reajuste de aluguéis por conta do aumento do IGP-M. A FGV iniciou estudos para que seja possível a criação de um novo índice.
O economista e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Paulo Picchetti afirmou que o instituto estuda um novo indicador para substituir o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) na base de cálculo dos contratos de aluguel no país. Em meio à pandemia de covid-19 e à desvalorização cambial, o IGP-M deu um salto, e já acumula 31,12% em 12 meses concluídos em março.
A expectativa é que, no mínimo, o índice volte a fechar na marca de 23% apurada em 2020.
“A FGV está estudando isso. Estamos em fase preliminar de estudos para encontrar parceiros e metodologia para um novo índice de aluguéis. No entanto, do ponto de vista legal, não será um índice para ser adotado com força de lei do reajuste”, explica Paulo Picchetti, lembrando ainda que o IGP-M “nunca” foi criado para corrigir contratos de aluguel.
Picchetti lembra que o dado passou a ser utilizado como parâmetro em contratos de aluguel nas décadas de 1980 e 1990, quando o país tinha números monstruosos de inflação. “Foi uma coisa do mercado. Foi adotado na época da hiperinflação, pois era o índice que protegia os contratos contra o câmbio. Na época, os ativos mais seguros eram em moeda estrangeira e imóveis”, diz.
Por outro lado, o inquilino também precisa de um alívio financeiro neste momento de crise gerada pela pandemia do novo coronavírus.
Um reajuste entre 20% e 30% dificilmente será possível repassar. Mesmo com a crise, as pessoas estão se movimentando e mudando para imóveis menores ou maiores.
A recomendação do Secovi é que os donos de imóveis acompanhem o desempenho de índices que apresentaram elevações mais próximas da realidade do brasileiro, como o IPCA, por exemplo. Uma opção é buscar um reajuste que fique entre o IPCA e o IGP-M.
Se o inquilino é bom, não causa problemas ao proprietário e sempre pagou em dia, é melhor negociar o preço e evitar que seu imóvel fique vazio e tenha de assumir custos de manutenção como condomínio e IPTU.
Atualmente, 90% dos imóveis residenciais são reajustados pelo IGP-M, segundo levantamento do Secovi. Porém, o porta-voz do Secovi diz que algumas administradoras começaram a adotar o IPCA em novos contratos. É o caso da Quinto Andar, que segundo ele já tem 30% da sua carteira atrelada ao IPCA, e da Lello Imóveis.
Moira Toledo, diretora de risco e governança da Lello, diz que a administradora e imobiliária vem orientando proprietários e inquilinos a negociarem o reajuste assim que o IGP-M começou a atingir patamares elevados.
“Não esperamos locatário e locador reclamarem. Vimos o descolamento do IGP-M e dos novos valores de aluguel a partir de outubro do ano passado e já começamos a sugerimos uma alternativa mais palpável para ambos. Para os contratos novos, já temos sugerido o IPCA como índice de correção”, conta a executiva.
Em outubro do ano passado, quando começaram as negociações na imobiliária, 20% locadores optaram por aplicar o IPCA no reajuste e 14% quiseram manter a correção pelo IGP-M.
Em março deste ano, os acordos firmados com o reajuste pelo IPCA subiram para 29% e os pelo IGP-M caíram para 8%.
Há, ainda, os locatários e locadores que optaram por um meio termo entre o IGP-M e IPCA. Outubro foram 38% e março 28%.
Ao propor os acordos, nós quisemos trazer um equilíbrio para a relação entre proprietários e inquilinos, e eles ficaram muito felizes por termos nos anteciparmos e oferecemos uma solução logo no início do problema.
Quanto aos novos contratos, Moira afirma que a imobiliária vem recomendando desde janeiro para que a correção seja feita pelo IPCA.
Comércio também negocia correção de contratos
Entre o final de 2020 e o início de 2021, Alario Navarro – Soluções por Acordo, empresa que atua na intermediação de negociações entre locatários e locadores, conseguiu renegociar 93% dos contratos de aluguel das lojas de uma rede varejista.
A companhia tem em torno de 1000 estabelecimentos em todo Brasil e conseguiu a redução do valor de locação em 20% das unidades, a manutenção de 79% e majoração somente em 1%.
Andrea Navarro, sócia da Alario Navarro – Soluções por Acordo, conta que desde novembro vem negociando cerca de 800 contratos de outros clientes.
Nós tentamos sempre trocar índice de correção e dar uma solução sustentável de contrato para o longo prazo. A maior parte a gente tenta alterar pelo IPCA que está mais perto da realidade da população brasileira.
Se proprietário não aceita a substituição de forma alguma, Andrea afirma que propõe um teto de 6,4% no reajuste, mesmo que o IGP-M chegue 30%, como agora.
Em todos os casos, seja qual for o tipo de aluguel a negociação é sempre a melhor solução para todos os lados.
