Negócios

Escritórios de alto padrão terão mais vacância em 2020

Mercado recebe novos prédios, e há devolução de espaços devido à pandemia de covid-19.

O mercado de escritórios de alto padrão da cidade São Paulo, o maior do país, enfrentará aumento da vacância neste semestre fruto da entrega de novos prédios e da devolução de espaços devido à pandemia de covid-19.

Exemplo do novo estoque é o B32, considerado o melhor prédio corporativo da capital paulista. Com 51 mil metros quadrados, o empreendimento de padrão triple A se localiza na avenida Faria Lima, endereço mais nobre de escritórios comerciais.

No início do ano, Rafael Birmann, idealizador do B32, estimava que toda a área estaria pré-locada até fim de junho.  

Mas a piora do cenário levou à revisão da expectativa para dezembro.

O momento, para esse segmento imobiliário, é de baixa oferta e preços elevados de aluguel nas regiões mais nobres da capital. No entanto, se discute o futuro dos escritórios de alto padrão, diante da adoção do “home office” por parte das inquilinas. Ao menos enquanto a rotina não voltar à normalidade, o que só deve ocorrer após haver vacina contra o coronavírus.

Já há empresas que consideram tornar o trabalho à distância permanente, para parte e até para o total dos funcionários.

Donas de grandes lajes corporativas, em São Paulo, avaliam que as ocupantes deverão optar por um modelo híbrido de trabalho. Por outro lado, a densidade da ocupação dos espaços corporativos tende a diminuir.

“Não vai ficar tudo igual a antes da pandemia, mas também não será, dramaticamente, diferente”, diz o presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), Pedro Daltro. Proprietárias e consultorias ressaltam que os escritórios são importantes para a formação de cultura das empresas, inovação e treinamento. “É preciso avaliar se, no ‘home office’, o nível de eficiência do trabalho se mantém”, acrescenta o presidente da São Carlos Empreendimentos, Felipe Góes.

Créditos: Divulgação.

No segundo trimestre, as devoluções de áreas de alto padrão, em São Paulo, refletiram, sobretudo, concretizações de operações anteriormente definidas.

Em escritórios dos padrões A e A+, nas principais regiões da capital paulista, a taxa de vacância fechou em 18,18%, ante 16,9% no primeiro trimestre, conforme a Cushman & Wakefield. Em junho, a diferença entre contratações e devoluções ficou negativa em 10 mil metros quadrados. “Foram devolvidas áreas pela Monsanto e pelo Dia, conforme planejado”, diz a presidente para a América do Sul, Celina Antunes. No entendimento da executiva, após aumento pontual, a vacância voltará a cair no primeiro trimestre de 2021.

No curto prazo, não se espera entrega significativa de áreas devido ao custo total de multa, gastos com mudança e necessidade de devolver o imóvel nas condições recebidas. Para Enrico Trotta, analista do Itaú BBA, no médio prazo, o efeito do “home office” nos escritórios dependerá de quanto as ocupantes irão reduzir a área alugada.

Nos edifícios triple A da Faria Lima e da Juscelino Kubitschek, o impacto tende a ser pontual, conforme Trotta.

“Em edifícios de menor qualidade e não tão bem localizados, o cenário é um pouco mais desafiador”, afirma o analista.

Na avaliação do presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt, ocorreram devoluções de áreas por parte de empresas de setores mais afetados pela crise, como turismo e automotivo. “É possível que haja, no terceiro e quarto trimestre, movimentações de inquilinos para reduzir custos”, diz. Betancourt estima vacância de escritórios classe A+ e A entre 16% e 18%, no fechamento do ano, ante 13,5%, no segundo trimestre.

Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International Brasil. Créditos: Silvia Costanti/Valor.

Desde o início da pandemia, a RBR Asset Management registrou uma devolução, que representa menos de 2% do portfólio, feita por empresa atingida pela crise, segundo o presidente, Ricardo Almendra. Nas melhores regiões de São Paulo, o enfraquecimento da economia resultará na desaceleração das altas de preços, segundo o gestor dos fundos imobiliários da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli.

Nos espaços já pré-locados do B32, o preço médio por metro quadrado foi de R$ 195, abaixo dos R$ 220 esperados. Isso se deveu às incertezas geradas pela pandemia, segundo Birmann, que acredita ser possível obter R$ 210 quando a maior parte do prédio estiver locada. Segundo o Valor apurou, as negociações da pré-locação de áreas do B32 para o que deverá ancorar o edifício – estão para ser concluídas, mas Birmann não comenta o assunto.

Segundo o vice-presidente da CBRE, Fernando Faria, existe expectativa que sejam fechadas em São Paulo transações de aluguel de escritórios triple A de 50 mil a 100 mil metros quadrados nos próximos três meses. No semestre, há potencial de redução de 30 mil metros quadrados. Se isso ocorrer, as contratações voltarão a superar as devoluções.

Faria pondera que as reduções dependem de haver ou não sub-locações parciais e de inquilinos arcarem com multa, aviso prévio e carências.

Escritórios na Faria Lima esvaziam com rapidez. Créditos: Folha SP.

Segundo a JLL, foram devolvidos 49.337 metros quadrados de abril a junho. A absorção líquida ficou negativa em 13,6 mil metros, e a vacância foi de 16,9% para 17,3%.

“O segundo trimestre indica que o ano não será bom”, diz o diretor de transações, Paulo Casoni.

Somando-se os padrões A, AA e AAA, o mercado receberá 262 mil metros quadrados neste ano, segundo a Newmark Knight Frank.

Desde 2007, a média anual de absorção de escritórios desses padrões está em 142 mil metros quadrados.

“Mesmo sem pandemia e sem ‘home office’ iria sobrar espaço”, diz a presidente da Newmark, Marina Cury.

Fonte: Valor Econômico.

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