Senhores, no artigo de hoje iremos discorrer sobre a maneira como desenvolvemos os projetos nas obras da, por mim denominada, Realidade 3.0 (R 3.0 ou plataforma industrializada).
Antes de nos aprofundarmos, esclareço que o “modus operandi” ao qual me refiro aqui não se refere ao conteúdo dos protocolos, e sim, aos processos envolvidos no desenvolvimento destes projetos, dando uma visão sistêmica deste fluxo. Na verdade, as fases de projeto e os protagonistas (escritórios técnicos) envolvidos são totalmente diferentes, como veremos mais adiante.
Pra começar, é importante lembrarmos que as companhias que desenvolvem os projetos nas obras R 3.0 são as que operam no segmento Full Building Technology (FBtech), ou seja, aquelas que possuem um sistema construtivo próprio (a exemplo do nosso, “@lliance p.s”), com processador e tecnologia bem definida (como a “D3.G”, que desenvolvemos) e processos / protocolos muito bem estruturados, compondo o seu sistema operacional (que em nosso caso chamamos de SΩ11).
Outra característica intrínseca de empresas na R 3.0, é o fato de possuírem seus próprios desenvolvedores (indústrias, aplicadores, montadores, escritórios de projetos… enfim, parceiros terceirizados que operam diretamente nas obras com soluções personalizadas que se integram sinergicamente ao sistema construtivo da companhia).
Para entender a importância que tais agentes possuem em uma plataforma industrializada, é imprescindível sabermos distinguir “desenvolvedores” (DS 3.0) de “fornecedores”. De forma bem suscinta, podemos afirmar que enquanto fornecedores apresentam soluções genéricas não adaptáveis, os desenvolvedores atuam em conjunto com as companhias desenvolvendo produtos e serviços “sob medida”, visando as reais necessidades do sistema operacional e a melhoria contínua dos processos.
No caso da nossa companhia, @lliance, um dos fundamentos que norteia todas as inovações tecnológicas em nosso sistema construtivo é o pensamento Lean. Desenvolvido inicialmente pela automotiva japonesa Toyota, o pensamento enxuto nos conduziu aos seguintes balizadores:
Ideias que priorizem o simples, descomplicado, enxuto e sustentável;
Máxima destaque para a linha de montagem (LM) dentro dos canteiros de obras;
Visão sistêmica dos processos;
Foco nos subsistemas, visando a sinergia entre eles (ou seja, 1 + 1 > 2);
Melhoria contínua apoiadas pelos desenvolvedores (DS 3.0) e pelo seu influenciador tecnológico;
MUDANÇAS CULTURAIS, COMEÇAM EM PROJETO
Um fundamento importante que identificamos ao compararmos os procedimentos adotados em obras na R 3.0 com os da C 2.0 é a diferença na curva de investimento existente entre as mesmas. Enquanto na Construção 2.0 gasta-se mais tempo e recursos na execução do que na concepção do projeto (pré-executivo) – tornando a construtora vulnerável aos imprevistos –, na Realidade 3.0 o foco estará sempre no planejamento, tornando o budget muito mais assertivo, com mais previsibilidade e dados resolvidos para execução do orçamento. Falando de forma ilustrativa, vemos que:
Obras C 2.0: 30% de inspiração (criação / pré-executivo) e 70% de transpiração (execução / construção);
Obras R 3.0: 70% de inspiração (criação compartilhada a seis mãos / pré -executivo) e 30% de transpiração (execução / construção).
O PROJETO NA REALIDADE 3.0
As fases de um projeto na R 3.0, bem como seus prazos, seguem sempre um fluxo pré-estabelecido conforme detalharemos abaixo:
Análise crítica:
Pré-executivo: 6 meses (3 meses geométrico + 3 meses técnico).
É nessa fase que se realiza a etapa de Viabilidade. Do 2º ao 5º mês do pré-executivo é feita elaboração do budget (4 meses), reservando para o 6º, e último mês, o prazo para validação pela construtora (1 mês);
Executivo: 3 meses (iniciado após o lançamento do empreendimento).
ANÁLISE CRÍTICA
Iniciada de 2 a 4 semanas antes do projeto pré-executivo, nesta fase você estabelece todas as definições necessárias para iniciar a concepção do projeto. Dentre as suas principais etapas destacamos:
Contratação da equipe técnica
Responsáveis pelo desenvolvimento dos projetos, a equipe deve ser parceira do influenciador e estar totalmente alinhada com os protocolos de seu “sistema construtivo”, focando na sinergia do “pensamento Lean” (ou seja, 1 + 1 + 1> 6).
A contratação da equipe técnica parece simples, mas não é. Muito mais do que valores e prazos, deve-se analisar o escopo de trabalho de cada escritório e por último, mas não menos importante, a sua lista mestra que está intimamente ligado a administração dos prazos de entrega dos projetos. Negligenciar os referidos pontos poderá resultar no atraso do início dos projetos;
Normalmente a equipe técnica é composta de 3 bases de apoio: protagonistas ou designers (estudo artístico e arquitetônico da fachada e da estrutura); complementares (vedações, sistemas prediais, paisagismo, elevadores, combate a incêndio e fundação); e suplementares (alumínio, formas, impermeabilização, central térmica, interiores, termoacústico, lumínico e acessibilidade). A lista de projetos suplementares pode aumentar bastante, dependendo do padrão de cada construtora; o que não é bom, pois pode retardar o avanço dos projetos.
Em nossa realidade, na @lliance, não fazemos concorrência de projeto, pois consideramos todos os escritórios que trabalham conosco parceiros, bem alinhados, e que sempre nos passam valores compatíveis e adequados. Negociações com novos fornecedores, podem se arrastar enormemente, dando margem a contratação de um escritório que não está preparado para o desenvolvimento de projetos dentro de nossa Realidade 3.0.
PRÉ-EXECUTIVO
O início do projeto, dar-se-á, a partir da conclusão da análise crítica. Um conselho básico: não comece o pré-executivo sem concluir a análise crítica, pois, muito provavelmente, seu avanço será interrompido mais à frente. Nestes casos, é comum acontecerem retrabalhos, face a uma definição duvidosa;
Dentro do pré-executivo, temos:
Pré-executivo Geométrico: representa os projetos de arquitetura lançados encima de um sistema estrutural econômico (lajes cogumelo que dispensam o uso de vigas e aumentam o pé direito efetivo), com os espaços técnicos bem posicionados, vedações aprimoradas (convencional e sistema dry) e os Produtos industrializados (AL ,Mad, Fe e MG 20) lançados.
Normalmente o pré-executivo geométrico leva em torno de 3 meses para ser finalizado (1 mês no pavimento tipo; 1 mês nos pavimentos diferenciados, e 1 mês na consolidação e compatibilização de todos os projetos). O envolvimento dos DS 3.0 nesta fase é importante para otimizar ao máximo a concepção dos projetos e evitar surpresas de última hora. O papel do influenciador tecnológico nesse momento é indispensável para mediar a comunicação entre o canteiro e os DS 3.0.
Ao final desta etapa, as plantas matrizes (plantas baixas) necessárias para o início do pré-executivo técnico são entregues, juntamente com informações importantes como medições de paredes (convencional e sistema dry), volume de concreto, taxas de armaduras, cargas nas fundações, empuxos laterais e relatório de contenção lateral. Ë importante destacar que o nível de assertividade dos volumes de concreto e taxas de armaduras são: ± 1,0% e ± 3,0%, respectivamente. Da mesma forma, todas informações de mobilidade interna nos são entregues para o início dos tomada de preços dos elevadores (executado pela construtora).
Pré-executivo Técnico; onde ocorre o desenvolvimento dos projetos dos sistemas prediais (EL, HD e EPA), fundações, contenção lateral e movimentação de terra. São projetos importantes para a fase de viabilidade do empreendimento;
No caso dos sistemas prediais, os projetistas fizeram seus apontamentos na etapa anterior do pré-executivo geométrico e, agora, irão prosseguir com o desenho das instalações. Nesta fase nós não estamos interessados em detalhes, pois os mesmos serão feitos somente no projeto executivo. O foco neste momento é criar projetos que consigam ser orçados com uma certa margem de segurança pelos DS 3.0, juntamente com informações para a construtora fazer uma tomada de preços das fundações.
Viabilidade do projeto: consiste nas fases de desenvolvimento do budget pelo influenciador (iniciado no 3º mês do pré-executivo geométrico), e de validação do budget junta a construtora, que acontecerá no 6º mês, concluindo-se o processo.
No contexto de todo o pré executivo, é importante destacarmos que os projetos de logística integrada e o de compatibilização das fachadas painelizadas podem também ocorrem nesse ínterim; e que a participação e envolvimento dos DS 3.0 acontece do início ao fim de todo o pré-executivo;
Finalizando este meu artigo, antecipo que irei tratar de forma mais estendida sobre o projeto EXECUTIVO em minha próxima coluna.
