Recebo inúmeras solicitações, e cada vez mais frequentes, me questionando como deveríamos proceder para tentar reduzir os prazos de uma obra.
Neste artigo, vou abordar:
- Como começar a reduzir o prado de uma obra;
- Modelos históricos que foram usados;
- Qual é o modelo de sistema construtivo da Alliance FBT;
- Quais resultados obtivemos com esse modelo.
Boa leitura!
Por onde começar a reduzir o prazo de uma obra?
Com o apagão da mão de obra ocorrendo em diversos setores, não se tratando de um evento passageiro e sim de uma ampla revolução em função das novas tecnologias, a tendência natural é que estes problemas se agravem cada vez mais, nos deixando bastante preocupados.
Convém evidenciar ainda que este fato foi previsto há algum tempo, mas a impressão que se tem é que ninguém em sã consciência acreditava que isso pudesse acontecer tão cedo ou até que jamais ocorreria.
O fato mais grave é que tudo isso está afetando, especificamente, a viabilidade financeira dos negócios imobiliários, oferecendo uma margem mais apertada e, às vezes, inviabilizando-os. Isso causa uma enorme preocupação pois num futuro próximo pode ameaçar a saúde financeira das empresas imobiliárias.
Aprender com o Fordismo
A verdade é que se você quiser reduzir o prazo de seu projeto a tendência natural é industrializá-lo, como ocorreu com a indústria automobilística em meados da Segunda Revolução Industrial, ou o Fordismo nos Estados Unidos em 1909.
Na chamada Revolução de Massa, os prazos de produção reduziram sensivelmente e com isso os preços despencaram, tornando os produtos acessíveis a uma grande parte da população que na época não tinha acesso.
No ano de 1909, constatou-se que o lugar mais sagrado na indústria era o chão de fábrica e, em nosso setor, o canteiro de obras; ambos devem estar sempre limpos, organizados e seguros.
Dentro do chão de fábrica o local mais nobre e importante era a Linha de Montagem (LM). A LM que permite que você possa:
- Organizar toda sua cadeia de fornecedores (logística);
- Estabelecer um fluxo de produção altamente produtivo onde a unidade é a estação de trabalho.
Desde aquela época já se pensava que as estações de trabalho deveriam estar sempre sincronizadas e o fluxo de produção deveria ser sempre contínuo, ou seja, falando uma linguagem simples, quando começa, a produção não para.
Mas a indústria automobilística evoluiu através dos anos, levando consigo, também a indústria aeronáutica, dois setores altamente pujantes, muito em função de suas avançadíssimas linhas de montagem (LM) desenvolvidas ao longo das revoluções industriais subsequentes.
Aplicar o conhecimento para reduzir o prazo da obra
À todo este conjunto acima descrito, chamamos de sistema construtivo e igualmente à indústria de alta tecnologia, o sistema construtivo deve ter:
- Sistema operacional: local onde estão armazenados todos seus protocolos;
- Processador: que determina o nível de avanço de seu sistema construtivo bem como a maneira como estes avanços vão acontecer.
Mas em nosso setor, uma alteração de seu sistema construtivo, vai exigir algumas décadas de conhecimento. Então agora vamos tentar ser mais objetivos, mostrando nosso sistema construtivo.
O modelo de sistema construtivo da Alliance FBT
Como mencionei também nos artigos anteriores para chegarmos a uma alta eficiência em nosso sistema construtivo tivemos antes de quebrar inúmeros paradigmas, em relação à Construção 2.0 , como por exemplo:
- Eliminar as vigas e adotar laje cogumelo “econômica” (laje plana);
- Eliminar o contra-piso AD 40, o que, para nós, era peso morto;
- Criar a figura do chassi (essência de nosso sistema construtivo) 🡪 Estrutura de concreto + tecnologia de fachada (share: 30%);
- Substituir a vedação convencional versus o dry wall;
- Substituir o revestimento dos tetos, versus o forro rebaixado, e introduzir o entre-forro;
- Substituir o Fornecedor 2.0, versus o Desenvolvedor 3.0.
Acresce também o fato que nossa linha de montagem em nosso setor, de edificações prediais, são verticais, dificultando ainda mais a mobilidade vertical no canteiro de obras e consequentemente nossa LM.
Como estruturamos nossa LM
Alliance FBT todo sistema de produção no canteiro, foi desenhado, a partir do chassi: estrutura de concreto + tecnologia de fachada). Assim, podemos operar em cima de uma avançada linha de montagem, modelo VVP (vertical, virtual e progressiva) com as seguintes características:
- 11 estações de trabalho;
- Ciclo de Produção (opções):
- 1 pavto/4d 🡪 6 pavtos/mês
- 1 pavto/5 d 🡪 5 pavtos/mês
- 1 pavto / 6 d 🡪 4 pavtos/mês
- Operando de forma sincronizada, a partir da estação 2;
- Regime de fluxo contínuo de produção, “quando começa a produção, não para”.
Para tanto, contamos com uma avançada logística integrada e alinhada a nossos desenvolvedores (DS 3.0).
1. Mobilidade vertical no canteiro
- Via mastro: Lo (lançamento) concreto (CAA); com alta produtividade;
- Via grua (70%): Sistema dry / Não endereçável (no pavto);
- Sistemas prediais (EL.HD.EPA) / endereçáveis (nas UA’s);
- Sistema revestimento cerâmico-louças / endereçável (nas UA’s);
- Painéis LSF / fachada painelizada, Lo rack (dentro canteiro) 🡪 pavto.
- Via guincho (30%): pessoal, ferramentas e outros materiais / guincho posicionado cxa corrida;
2. Mobilidade horizontal no canteiro
Pequena máquina multi função (mini): pá-carregadeira, empilhadeira, retroescavadeira.
- Opera com desenvolvedores DS 3.0 (LM): melhor estruturados e comprometidos com a produção (Jit) e não tem estoque;
- É acompanhada e monitorada por cinco engenheiros de produção, sendo três da construtora e dois dos DS 3.0.
E o que é um engenheiro de produção? É aquele que passa 90% de seu tempo no canteiro (LM) e 10% no escritório. O perfil desse engenheiro, em linhas gerais, demanda no máximo 2 anos de formado.
Estruturando nossa Linha de Montagem
- Estação 1: Chassi / estrutura de concreto + tecnologia fachada;
- Estação 2: abastecimentos pavtos (Jit) sistema dry, prediais e RC/Lo fachada painelizada;
- Estação 3: sistema dry: guias e montantes/vedação dry;
- Estação 4: sistemas prediais (EL. HD e EPA);
- Estação 5: sistema dry: chapeamento/vedação dry.
- Estação 6: sistema dry: FR (forro rebaixado);
- Estação 7: revestimento cerâmico plus (RC+ )/piso e parede;
- Estação 8: fechamento UA’s (Porta entrada )/louças e metais /bancas/AL/boiaca;
- Estação 9: pintura UA’s (interna e varanda);
- Estação 10: Limpeza, alisar AL, espelhos peças EL;
- Estação 11: Mobília (Porta Mad e piso laminado/vinílico) limpeza final/acabamento final pintura.
Quais foram os resultados para reduzir o prazo da obra?
A redução no prazo da obra foi maior do 35%, com reflexo na melhora da margem, via antecipação do repasse financeiro. Além disso, tivemos a redução da mdo no canteiro em mais de 35%, um item fundamental nos dias atuais.
Também observamos uma redução das patologias, via melhoria contínua junto aos DS 3.0 e melhor controle e monitoramento dos subsistemas na LM (linha de montagem).
A qualidade do produto superior (UA’s e fachada) ao C 2.0 e, como visão sistêmica, podemos vislumbrar um potencial de redução do budget em mais de 12,50%.
Conclusão
É possível reduzir o prazo de uma obra aplicando os conhecimentos corretos e aprimorando os processos ao longo do tempo. Desta maneira, sua empresa verá benefícios não apenas na redução dos prazos, mas também na qualidade das entregas e na redução de custos.
