No Brasil, as indústrias estão divididas em quatro grandes classes; você conhece as características e riscos de cada uma? É fundamental ao investidor entender, com clareza, os principais pontos dos produtos financeiros que adquire. Somente assim, é possível compreender os riscos relacionados, possibilidades de retorno e oportunidades frente ao mercado. No caso dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), é importante conhecer, de início, as diferentes formas que esse ativo tem, das quais trataremos a seguir.
De maneira geral, a indústria de Fundos Imobiliários no Brasil está dividida em quatro grandes classes:
- fundos de renda (tijolos);
- fundos de recebíveis imobiliários (papéis);
- fundos de fundos (FoFs); e
- fundos de desenvolvimento.
OS FII do tipo fundos “de tijolo”, talvez, sejam os mais simples de se entender: eles investem seu patrimônio em imóveis físicos. Ou seja, detém participação em ativos reais. Assim, quando essas propriedades são alugadas, o FII recebe os aluguéis e repassam 95% do resultado líquido semestral (custos excluídos) aos seus cotistas. Geram, portanto, uma renda mensal recorrente.
Aqui, podemos perceber que o principal risco relacionado a essa classe é vacância do imóvel. Ou seja, o gestor precisa ter habilidade de encontrar (e manter) locatários para o empreendimento. Outro ponto a ser monitorado com atenção é se o ativo se mantém competitivo ao longo do tempo. Para isso, a gestão deve garantir que continue atrativo frente a seus pares locais, buscando manter o crescimento real dos aluguéis.
Recentemente, com a crise do coronavírus, tivemos exemplos de empresas que optaram pelo home office e lojas de shoppings centers que não honraram seus aluguéis (ou fecharam). Claro que o cenário hoje ainda é desafiador. Porém, há expectativa mais favorável a uma retomada a partir dos próximos meses. Na contramão, vale destacar que os galpões logísticos tiveram uma forte procura por espaços na pandemia.
Além de prédios de escritórios, shoppings e galpões logísticos, há outros setores na classe de tijolos, como galpões industriais, supermercados, lojas de rua, agências bancárias, universidades, hospitais, hotéis, terras agrícolas e outros.
Outra classe de FII são os fundos de Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs), os fundos “de papel”. O investimento em CRIs tem uma mecânica similar a um financiamento imobiliário. Obviamente, a dinâmica de funcionamento de um CRI é bem diferente dos clássicos “imóveis para renda”.
Imagine que você tenha uma incorporadora e esteja construindo um loteamento com 300 unidades habitacionais, tendo vendido cada uma delas por R$ 50.000. Além disso, você financiou cada um destes lotes em 120 meses com parcelas corrigidas pela inflação (IPCA ou IGP-M).
Lembre-se que 120 meses são 10 anos. Logo, você demoraria 10 anos obter todo o retorno almejado. Como você precisa do capital agora para terminar as obras ou mesmo alavancar outros negócios, você pode contactar uma securitizadora para antecipar todo este fluxo futuro. Isso é feito com a emissão de um título com lastro imobiliário (CRI) para levantar esse capital à vista, considerando uma taxa de desconto frente ao risco dos contratos com mutuários.
Então, os CRIs são vendidos a investidores (através dos FII), para receberem os respectivos juros acrescidos de correção monetária até o vencimento da operação. São vários tipos: loteamentos, residências, multipropriedades, home equity, corporativo, entre outros.
É fato que esses CRIs geralmente têm um montante total elevado e, por isso, não são acessíveis aos pequenos investidores. Essa é a importância da figura do Fundo Imobiliário, para aportar recursos nestas operações e distribuir rendimentos aos cotistas com taxas indexadas à inflação (ou CDI), com prêmios interessantes quando comparados aos títulos públicos ou mesmo outros ativos de crédito privado.
Veja que, pelo fato de a dinâmica aqui ser diferente, os riscos do investimento em um FII de CRI estão mais ligados ao controle da inadimplência (acompanhamento) e nada tem a ver com vacância, por exemplo, como é o caso dos FII de tijolos.
Uma terceira classe de FII, os fundos de fundos (Fund of Funds – FoF) possuem a característica de adquirir cotas de outros fundos imobiliários, criando, dessa forma, uma cesta diversificada de ativos. Devido a essa característica, os FoFs adotam sub-estratégias dentro de sua própria carteira. Daí a importância de diversificar ativos levando-se em conta seus gestores, visto que cada um deles pode ter riscos direcionais específicos frente às oportunidades do mercado.
Dessa maneira, os FoFs conseguem trazer diversificação à carteira do investidor, dado que, em uma única cota, ele tem participação direta em dezenas de outros FII. Por outro lado, para analisar o risco geral deste tipo de investimento, é necessário avaliar a estratégia do time de gestão, histórico de resultados, bem como as principais posições internas do portfólio.
Por fim, mas não menos importante, existem os fundos de desenvolvimento – esta categoria de FII tem como característica principal viabilizar novos projetos imobiliários pelo país.
Para ser mais claro, imagine que você possua uma área e precise construir casas com o objetivo de vendê-las. Nesse momento, aparece a figura do FII de desenvolvimento como viabilizador do projeto.
A proposta dessa classe é semelhante à de empresas do ramo da construção civil (incorporação), que buscam investir em projetos imobiliários e lucrar com a venda do empreendimento. Entretanto, os FII de desenvolvimento se diferenciam por não trabalharem alavancados, ou seja, utilizam apenas capital próprio dos cotistas.
Se comparado com outros Fundos Imobiliários, esta última classe apresenta a maior relação entre risco e retorno. Entretanto, a análise (e decisão) de investimento requer pleno entendimento do mercado, bem como das variáveis econômicas que impactam a rentabilidade (TIR) dos projetos.
Esses são os quatro tipos principais de FIIs presentes hoje no Brasil – cada um com suas características, riscos e expectativas de retornos próprias. É importante estar atento a essas variáveis ao se optar por aplicações em fundos imobiliários. Lembrando sempre da recomendação para todo tipo de investimento: estude muito e, preferencialmente, busque uma carteira amplamente diversificada.
Marcos Baroni é analista-chefe (CNPI) de Fundos Imobiliários da casa de análise Suno Research.
Fonte: Valor Investe
